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El despunte del rubro inmobiliario está respaldado también por la mejora de las condiciones que ofrecen los bancos para quien requiere un préstamo o crédito hipotecario. No solo las tasas de interés han bajado y los plazos de pago se han alargado, sino que también las facilidades que las diversas entidades bancarias ofrecen han aumentado, mientras que los costos adscritos (comisiones, cargos extra, prepago, entre otros) se han reducido.
Además, de eso, la demanda por créditos ha crecido gracias a la aparición de mayor oferta de viviendas que ha conllevado a las mismas a una reducción de los precios de venta. El ambiente de estabilidad y optimismo que se respira, ha generado un círculo virtuoso. Las condiciones macroeconómicas del país y la estabilidad generada permiten a los bancos arriesgarse más para mejorar sus condiciones crediticias, centrándose en competir en lo referente a calidad y precio de los servicios que ofrecen.
Los gerentes de la división de créditos hipotecarios de los Bancos más importantes del Perú coinciden que el punto de inicio de la actual situación fue entre el 2002 y el 2003. Desde ese entonces, las tasas de los créditos hipotecarios en moneda nacional han descendido prácticamente en un 50%, a pesar que las tasas en dólares han mostrado una variación de alrededor de 2% en el mismo período. Es en esta situación que durante el 2007 el mercado de créditos hipotecarios creció en 20% y se espera que en el 2008 el crecimiento sea el mismo, o mejor aún pudiendo llegar a 25%.
Pero, ¿qué tan confiable resulta este entorno crediticio? El cuestionamiento a esta situación radica en lo acontecido en Estados Unidos, donde se produjo una situación muy similar en la cual, las instituciones bancarias ofrecieron una amplia gama de opciones de créditos inmobiliarios. Sin embargo, esta “Burbuja” comenzó a caer cuando luego de los primeros años de pago, las tazas de interés se elevaron al punto que resultó imposible para mucha gente, continuar con los pagos, llegando incluso a perder las viviendas adquiridas. ¿Podría repetirse este fenómeno en nuestro país? Además de eso, es importante considerar también, que muchos inversionistas están adquiriendo no una sino varias propiedades con la visión de, en un futuro, revenderlos a precios muy por encima de los que poseen.
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35 comentarios:
Yo creo que si se va a dar. Los precios van a seguir subiendo.
El tema de la burbuja es muy real y creo que se va a dar en cualquier momento...
creo que no saben ni de que estan hablando!!
Oh será que leiste y es un tema muy profundo para tí que no sabes de lo que hablan!!!! Leelo otra vez y más despacio derrepente algo te queda.
jajjaja. siempre me dan risa los sabelotodo....y los que defienden cuando no tienen nada que ver en el asunto
Como una persona que gana 20000$USD al ano puede pagar una casa de 400000$ sin contar la cuenta de luz, telefono, tele/cable, internet, etc...
Esto fue la problema en los EEUU; los prestamos de alto riesgo a donde las empresas perdieron mucho dinero y para recuperar su prestamos, y como la gente no podria pagar tal casa, deberia hacer una reposesion.
Una burbuja inmobiliaria se produce cuando los precios sigue subiendo, adonde no hay control del gobierno y adonde no hay demanda.
Esto pasa ahorra en el Peru porque los bancos ofrecen todo tipo de prestamos para llegar a todo tipo de gente sin pedir si puede pagar.
En un video de la ABC, que muestro en el siguiente Link; podran tener una mejor apreciación de la Explosión de la Burbuja Inmobiliaria - jkandi@
http://www.youtube.com/watch?v=c80JdR4FQYA
Interesante acabo de ver el video de ABC es una realidad que puede ocurrir en cualquier parte del mundo -- Amigos tomen una buena desicion a la hora de comprar sus casas no dejen que esto les pase a ustedes. Vean todos los Bancos que estan entrando al Peru dando prestamos que nunca se habian visto
recomiendo ver el video http://www.youtube.com/watch?v=c80JdR4FQYA
pucha muchachos que mala onda que son, espero no quiebren como su revista , que asi borrando las opiniones no van a ningun lado, poffff
Por eso es de suma importancia el asesorarse bien con un corredor de inmuebles que tenga experiencia y que pueda aconsejar bien. Lo mas importante es comparar las tasas de interes que los bancos ofrecen, no firmar nada si leer el documento que se esta firmando, hacer un shopping around de los diferentes prestamos que los bancos ofrecen para escoger el que mas nos conviene. Lo mas importante es obtener una tasa fija y no una variable.
Estoy totalmente deacuerdo con el Sr. que escribe - definitivamnete un buen asesoramiento podría evitar cualquier problema futuro hay muchos corredores pero pocos con sabiduria y experiencia.
Respeto las opiniones de todos, ví el video esta muy interesante, pero no veo porque eso pueda suceder en el Perú. Es verdad que los Bancos estan en mera competencia con sus colocaciones y los precios suben cada día...Me podrían decir exactamente como podría ocurrir en el mercado inmobiliario este tipo de desastres? Gracias - Alejandro.
Si uno toma una tasa variable y las condiciones financieras cambian dramaticamente, estas expuesto.
Si uno se endeuda con fines de reventa o alquiler y se presenta una crisis economica, automaticamente los precios de las propiedades caen, esto provocado por la disminución de la demanda. Ahora si la persona que compró caro quiere vender, puede perder mas del 50% de su inversión.
Por cierto, esto no es novedad, sucedió en el Perú hace unos 8 o 10´años. El valor de las propiedades estuvo estancado por años, despues de la caida.
La buena noticia, es que el precio de la propiedad siempre subirá, tarde o temprano, el problema esta en que puedas tener suficiente espalda para aguantar cualquier crisis. Esto tambien se conoce como bolsillo grande.
Suerte a todos
Lee la mejor explicación de la crisis inmobiliaria en USA: http://recorta.com/252e71
Bueno, en realidad no existe motivo alguno para que en nuestro país se repita la catástrofe de la burbuja que sucedió en los Estados Unidos. Nosotros tenemos una gran ventaja que es que los materiales y la mano de obra abundan y por lo tanto los costos no están aumentando, los precios si han subido, pero tenemos que pensar que han estado bajos por muchos años. Este es un buen momento para tener casa propia en el Perú. Si les recomiendo trabajen con corredores que tengan experiencia y sepan lo que están haciendo, la asesoría de un corredor de inmuebles es muy importante ya que ellos mejor que nadie manejan de memoria los precios de los inmuebles, según el distrito donde estén ubicados.
Tomen en cuenta que los mareriales de construcción ya han subido y mi opinión es que seguiran subiendo en cuanto a la mano de obra sabemos que los peruanos siempre hemos sido mal pagados. Pero....
"la fiesta acabará he iremos hacia otro escenario". tras más de un lustro de construcción desaforada y subidas mensuales de precios de dos dígitos, parece que se llegará al no va más. en una sesión dedicada a la llegada de inversores del extrangero, casi ninguno de los participantes apostará por invertir ahora en el Perú. "se están infravalorando los riesgos inmobiliarios"
Los mercados peligrosamente inflados no duran para siempre, los califico de "desafortunado" para los propietarios de vivienda el posible estallido de la burbuja se les advierte a los inversionistas de la necesidad de controlar los valores más arriesgados.
No compren inmuebles para revenderlos mas caros, eso afecta al consumidor final, noten que ya los departamentos no se venden tan rápido como antes, si los precios suben mucho, simplemente no los van a poder vender...
dense cuenta del comentario al que se refiere el compañero es parte de lo que forma la Burbuja Inmobiliaria, y al decir que los departamentos no se estan vendiendo tan rápido como antes eso quiere que ya estamos en el principio de la Burbuja inmobiliaria y que los precios ya estan a punto de empezar a caer...
No veo en los reportes de la SBS cuadros estadísticos sobre la cartera pesada hipotecaria. Lo que si veo es que el Gobierno distorsiona la información cuando condona deudas inmobiliarias. Se dio en el primer gobierno de Alan García y se sigue dando en éste su segundo gobierno
A nosotros no nos va a afectar tanto, ya que los precios no han subido como en los Estados Unidos, en donde se inflaron a mas del 300%
el que los precios no hayan subido como en USA no significa que no se pueda dar un desenlace similar. hay que tener en cuenta que lo que determina que una burbuja estalle es la incapacidad de pago. y eso se puede dar porque el peru es una economia abierta (no digo que no deba serlo) extremadamente ligada a los estados unidos a traves de nuestra balanza comercial. ya se esta viendo que la recesion estadounidense esta afectando seriamente a nuestros exportadores. ademas, el repunte del dolar encarece las importaciones, y eso afecta a muchos sectores internamente. pese a la mejora en la clasificacion del pais, las tasas mundiales van a subir y eso puede afectar la capacidad de pago de los comunes. señores, la crisis es un riesgo muy alto.
luis p.
A ver, a ver:
Revisemos un poco algunos de los principales los factores que desencadenaron la crisis hipotecaria en los estados unidos:
1.- Tasas interes record nunca antes alcanzadas en la historia.
2.- Total auscencia de los estandares de calificacion de riesgo crediticio.
3.- Hipotecas cero inicial en las que el comprador no tenia nada que perder.
4.- Hipotecas de tasa variable, una tasa de "enganche" fija por uno a cinco anhos y luego tasas variables de acuerdo al mercado.
5.- En EE. UU. la tasa de ahorros llego a ser negativa, una cultura de consumo que dejó de valorar el hecho de mantener ahorros en el banco, por el contrario todos los bienes se compran al crédito, desde los alimentos hasta la diversion, vacaiones, etc.
6.- La subida de precios, combinada con algunos de los factores antes mencionados, hizo que la gente utilizara el valor de sus casas para refinanciar o obtener dinero en efectivo contra el valor de apreciación de sus casas. Extendiendo el plazo de sus hipotecas. Asumiendo que los valores de sus viviendas seguirian subiendo indefinidamente.
7.- La hipoteca promedio en USA es de 20 a 30 anhos.
Veamos ahora que tanto de esto sucede en el Perú:
1.- Si bien las tasas de interes en el Peru ha alcanzado niveles record, debemos considerar que aun se encuentran altas con respecto al mercado latinoamericano. Por otra parte debemos considerar que hace pocos anhos el acceso al credito era casi nulo. La entrada de mas entidades financieras al mercado es la responsable de gran parte de la reducción. El gobierno tambien ha influido mediante sus programas de vivienda, pero debemos considerar: Los programas de vivienda estan dirijidos exclusivamente a personas que no tienen una vivienda, los montos de endeudamiento son limitados a cierto costo de vivienda y se exige una inicial.
2.- Los estandares de clasificación de riesgo crediticio aun son muy estrictos en el mercado peruano. Esto porque existe aun una cultura en la que no se valora debidamente el pago de las deudas. El trabajador común dificilmente puede acceder a una segunda o tercera hipoteca con fines de inversion, por otra parte, los largos anhos de crisis han creado en la gente mucho mayor prudencia al asumir obligaciones financieras.
4.- No es posible en Perú acceder a un prestamo hipotecario por el 100% del valor del inmueble, para acceder al credito se exigen montos de inicial minimos, de esta forma el comprador "tiene algo que perder" en caso decidiera dejar de pagar sus obligaciones.
5.- Si bien la popularidad del credito de consumo en el Perú esta en pleno crecimiento, la cultura de consumo es totalmente distinta, sobre todo en niveles económicos medios en donde la gente aun valora mucho los ahorros.
6.- Si bien es posible refinanciar una hipoteca, no es muy común en Perú poder acceder al valor de apreciación del inmueble mediante una ampliacion de la hipoteca o refinanciamiento de la misma. En USA esto se hizo una practica muy comun.
7.- El plazo promedio de una hipoteca en el peru esta muy debajo de el de USA.
En realidad existen muchisimos mas factores que contibuyeron a la crisis hipotecaria en USA, en realidad lo que se ha visto hasta la fecha (DIC/2008) es solo el comenzo, esta crisis recien está comenzando. Los cambios en los mercados que esta crisis va a generar van a afectar todos los rincones del planeta.
En Peru ha ocurrido un boom del sector inmobiliario, acelerado por muchos factores, sin embargo no me atreveria a decir que haya habido mala evaluacion de los riesgos crediticios o sobrevaluación de los inmuebles. Es inminente que el crecimiento del sector enfrentará una desaceleración y posiblemente los precios bajarán, pero estamos muy lejos de una crisis hipotecaria.
Sin embargo es momento de aprender de los errores de USA y es importante que el Gobierno no descuide la regulacion del mercado mediante la exigencia de entandares de riesgo crediticio y trasparencia en las operaciones de entidades financieras y que ademas la población sea responsable al momento de asumir responsabilidades financieras.
CRLS
YO creo que si se va dara la burbuja inmobiliaria en el Peru, porque los casas han subido exesivamenete por enciama de su precio real, y los bancos estan restringiendo los prestamos unmobilarios por la desconfianza y el temor.
ademas los peruanos no ganamos lo suficiente como para pagar esos presios elevadisimo estan locos SOBRE TODOS LA INMOBILIARIAS QUE ESTAN HACEINDO CREER QUE LOS BIENES ESTAN SUBIENDO PORQUE SON UNOS TIRAS DE USUREROS Y ESTAN LLENANDO LOS BOLSILLOS A COSTA DE LA POBRE GENTE QUE SE ENDEUDA POR TODA UNA VIDA.
ES IMPORTANTE SABER QUE ACTAULAMENTE LOSPRECIOS ESTAN INFLADOS POR PUARA ESPECULACION HACIENDO CREER QUE LOS MATEIALES HAN SUBIDO Y QUE EL PERU ESTAN CRECIENDO ES PURA MENTIRA, CON ESTA RESESION MUNDIAL EL PERU NO ESTA BLINDADO Y TENDREMOS REPERCUCION DELA CRISIS Y RESESION , YA ESTAN EMPEZANDO LOS DESPIDOS Y ESO ES UN COMIENZO LA GENTE NO VA TENER CON QUE PAGAR SUS DEUDAD HIPOTECARIAS Y POR ENDE LA GENTE NO VA COMPRAR MAS CASAS COMO INVERSION PORQUE LOS PRESTAMOS SERAN MUY FILATRADOS Y MINIMOS
ASI QUE SEÑORES TENGAN PACIENCIA Y SERENOS Y NO PERMITIR COMPRAR EN PRECIOS EXORBITANTES FUERA DEL ALCANCE DE LA MAYORIA DE LOS PERUANOS. Y NO SE ENDEUDEN CON LOS PRESTAMOS HIPOTECARIOS QUE AL PARECER NOS PINTAN COMO ACCESOS FACIL PERO LO QUE NOS ESTAN ENGANGANCHANDO LOS BANCOS POR 20 30 años con tasas DE INTERES DE 14 A 15 % ES EL COLMO. ES TODO CUANTO TENGO INFORMAR . GRACIAS ES SOLO UNA OPIION . BENDCIONES
Estoy totalmente deacuerdo con el amigo. Actualmente los precio están fuera del alcance de la mayoría de la gente. Practicamente tenemos que buscar inmuebles en el area de Pueblo Libre o San Miguel a precio de San Isidro.
esto es de españa, se aplica perfectamente a nuestra realidad inmobiliaria:
Recientemente hemos participado en la redacción de un artículo para la revista navarra 3puntos.es; bajo el título “¿Qué es la burbuja inmobiliaria?“, se exponen opiniones de varios expertos del sector sobre la actual situación del mercado inmobiliario; para ello se trata de definir el término y se cuestiona si la burbuja inmobiliaria ha explotado o se está desinflando:
La burbuja inmobiliaria es un aumento continuo de los precios y de la oferta de bienes inmuebles (pisos o casas) alimentados por la fuerte demanda,
explica el Director del Departamento de Economía de la Universidad Pública de Navarra, Juan Carlos Longás. “Es un proceso especulativo, la demanda se alimenta porque la gente cree que los precios van a seguir subiendo”.
Generalmente suele tener que ver con circunstancias específicas: una fuerte subida de los precios, un aumento de la actividad constructora y la proliferación de viviendas vacías”.
Asier Jiménez, del portal inmobiliario Urbaniza.com, la describe así:
“La burbuja se fue creando porque se pensaba que al comprar se podría vender al poco tiempo por el doble de dinero. Esa percepción, unida al hecho de que los bancos ofrecían créditos hipotecarios con gran facilidad y a un impacto mediático sin precedentes, hizo que los precios subieran sin parar. De esta manera el valor de los pisos aumentó sin basarse en factores de la propia vivienda, como pueden ser los costes de construcción, las rentas, el tipo de interés, etc”.
Yo creo que en el Peru los precios estan muy altos actualmente. Ya la economia internacional ha puesto un freno en la subida de los precios de los inmuebles. Particularmente en el Peru, los prestamos hipotecarios estan al 12% por lo cual ha frenado el alza de los precios de los inmuebles.
Nada que ver, actualmente hay inversiones internacionales, estamos en crecimiento. Crecer durante una receción internacional nos puede dar como resultado un crecimiento igual a 0.
DESEO COMPRAR A PLAZOS UN DEPARTAMENTO PEQUEÑO. PERO LAS CUOTAS QUE PAGUE POR DECIR HASTA EN 10 AÑOS, EN ALGUN MOMENTO ME SUBIRAN DICHAS CUOTAS?
Si usted firma un crédito hipotecario con interés variable pueden subir o bajar.
Si tiene un crédito hipotecario con interés fijo, entonces el pago de las cuotas va a ser fijo, no va a subir, es decir, el pago de las cuotas van a ser igual durante los 10 años.
Si se recomienda lo siguiente, si sus ingresos son en Dólares le recomendamos endeudarse en dólares, si sus ingresos son en Nuevos Soles, entonces le recomendamos aplicar por un préstamo hipotecario en Nuevos Soles con interés fijo.
Es muy importante que haga el "shoping around" visite distintos bancos y vea quien ofrece el mejor interés y el mejor servicio.
Y ahora las ventas en el Peru se estan aguantando, como que llego a su punto mas alto o por lo menos en eso esta. Empezara el bajon?
En unos meses lo sabremos...
si uno firma la minuta ante el notario sobre un credito hipotecario y le falta la escritura publica que debe hacerlo con cofide, ya esta endeudado con el banco opuede desistir todavia y si desiste que gastos tendria que pagar al banco o la inmobiliaria,gracias por sus consejos
Me gustaria contacterma con personas que esten inviertiendo en bienes raices, sobre todo en inversion no quiero q compren y vendan simplemente compra y alquiler, me gustaria compartir y q me me cuentan sus experiencias en adquirir propiedades...
Si comparamos precios de inmuebles en latinoamerica, veran que los precios en Lima estan muy por debajo de los precios en barrios comparables en Chile, Brasil, Argentina, etc. Creo que la burbuja esta en un 75% y deberia estallar cuando comiencen a darse los primeros "defaults" que yo calculo comenzaran en el 2010. Sin embargo, existe un atenuante que juega en favor del Peru. El precio de los commodities, especialemnte el oro, y plata retomaran un auge alcista debido a las expectativas inflacionarias en EEUU. Esto hara que la bolsa de Lima, netamente minera, experimente una fuerte alza por colocaciones golondrinas, lo cual incrementara la masa monetaria en dolares y empujará el tipo de cambio hacia abajo. El sol continuara en un alza en espiral y los creditos hipotecarios en dolares de hace 4 o 5 años se veran favorecidos. Los valores de esos prestamos seran facilmente pagables por aquellos que ganan en soles y sacaron los prestamos en dolares, y asi se inflara mas la burbuja hipotecaria porque el exceso de liquidez sera reubicada en mas inmuebles de "inversion". Asi el peruano promedio podra comprar no una sino 2 viviendas. Una rentara y en la otra vivira. Esto debe suceder para fines del 2012, despues de las elecciones. Dependiendo de quien sea el ganador, la burbuja podria explotar o continuar un alza descontrolada. Suponiendo que gane Humala, la burbuja explotara en menos de un año debido a fuga de capitales en dolares, depreciacion del sol, y subida en la tasa de desempleo. Asi los peruanos promedio que invirtieron en mas de una casa no podran pagar la segunda y comenzara la liquidacion de activos... Si sale la derecha, la burbuja continuara expandiendose hasta fines del quinquenio , momento en el que el dolar habra ya tocado fondo y la burbuja en commodties comience a corregirse. En ese momento estallara la burbuja y la caida sera aun peor...
Mi concejo es, compren casas para vivir no para hacer negocio. Que el pago mensual de la hipoteca no sea mas del 25% de su sus sueldos. Ahorren otro 25% en activos diversificados (NO en la bolsa). Destruyan las tarjetas de credito. Si no pueden comprar algo en efectivo, ahorren hasta que lo puedan hacer, no compren a credito. Si sus autos todavia sirven y pasan revision tecnica, siganlos usando. No compren carros nuevos para que los admiren sus vecinos sino para movilizarse. Hay muchos mas concejos, pero tengo que salir y no puedo seguir escribiendo... buena suerte.
Estoy muy satisfecho por el repunte del mercado inmobiliario en Lima y por las múltiples oportunidades que esto ofrece a los pobladores como yo, que tenemos el anhelo de cumplir el sueño de la casa propia. Muy recientemente acabo de comprar ¡por fin! mi departamento a la Inmobiliaria Líder, en el condominio “Vista Verde”: en Pueblo Libre, quedé muy complacido por sus servicios y su asesoría integral, así que se las recomiendo. Si están interesados les dejo la web con toda la información: http://www.lider.com.pe/inf_proyecto.php?pk_proyecto=5&index=5
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